¿Se puede invertir en vivienda sin comprar una? Así funciona el crowdfunding inmobiliario
Introducción: ¿Tiene sentido invertir en vivienda en 2025?
La inversión inmobiliaria siempre ha tenido algo de mito. Para muchas personas, comprar una casa para alquilarla es sinónimo de seguridad, de ingresos estables, de algo “real”. Pero ¿y si te dijera que puedes invertir en vivienda sin comprar una casa? Sin hipotecas, sin reformas, sin inquilinos, y desde tan solo 50 €.
Eso es precisamente lo que permite el crowdfunding inmobiliario. Una forma cada vez más popular de acceder al mercado inmobiliario sin tener que asumir todo el coste (ni todos los problemas) que conlleva ser propietario.
Si estás buscando formas alternativas de invertir tu dinero, diversificar tu cartera y aprovechar el atractivo del ladrillo, pero no puedes (o no quieres) comprarte un piso, este artículo es para ti.
¿Qué es el crowdfunding inmobiliario?
El crowdfunding inmobiliario es un modelo de inversión colectiva que permite a muchas personas aportar pequeñas cantidades de dinero para financiar proyectos inmobiliarios más grandes.
En otras palabras:
- No compras una vivienda entera.
- Participas en una parte de ella (como si tuvieras una “acción” de un inmueble).
- Si el proyecto da beneficios (por alquiler o por venta), recibes tu parte proporcional.
Es algo así como convertirse en pequeño copropietario temporal de un inmueble, junto con otros cientos o miles de inversores.
Tipos de crowdfunding inmobiliario
Existen dos modelos principales:
1.
Crowdfunding de deuda (o préstamo participativo)
Aportas dinero para financiar una operación (por ejemplo, una promoción) y la promotora te devuelve tu inversión más intereses.
✅ Rentabilidad predefinida
⚠️ No tienes participación en el inmueble
2.
Crowdfunding de equity (participación)
Adquieres una participación real en una sociedad que es propietaria del inmueble.
✅ Recibes ingresos del alquiler y parte de la revalorización
⚠️ Mayor riesgo, pero también mayor potencial
¿Por qué se ha vuelto tan popular?
Porque permite:
✔️ Invertir en vivienda sin comprar
✔️ Diversificar desde cantidades pequeñas (50 € o 100 €)
✔️ Evitar gestiones de hipotecas, reformas, notaría…
✔️ Acceder a mercados profesionales (localizaciones premium, promociones exclusivas)
¿Qué rentabilidad se puede obtener?
Depende del tipo de proyecto, pero algunas cifras reales (estimadas):
| Tipo de proyecto | Rentabilidad media anual esperada |
|---|---|
| Inmuebles en alquiler (equity) | 4 % – 6 % + revalorización |
| Promociones (deuda) | 7 % – 10 % anual |
| Rehabilitación + venta | 10 % – 15 % total (proyecto de 12–24 meses) |
💡 Importante: estas cifras no están garantizadas. Son estimaciones basadas en proyecciones pasadas.
¿Y el riesgo? ¿Puede salir mal?
Sí. Como en toda inversión, el riesgo existe. Algunos de los principales riesgos son:
- Que el proyecto no se venda al precio previsto.
- Que no se alquile con rapidez.
- Que haya impagos por parte de la promotora o retrasos.
- Que haya problemas jurídicos, urbanísticos o de licencias.
La diferencia con otros modelos es que aquí no estás solo frente al peligro. Sueles invertir a través de una plataforma que realiza due diligence previa y que estructura jurídicamente la inversión.
Plataformas de crowdfunding inmobiliario en España
Aquí tienes una comparativa de las más populares y reguladas:
| Plataforma | Mínimo de inversión | Tipo de inversión | Regulación |
|---|---|---|---|
| Housers | Desde 50 € | Alquiler, promoción y deuda | CNMV |
| Urbanitae | Desde 500 € | Promoción, alquiler | CNMV |
| Brickstarter | Desde 50 € | Alquiler vacacional | CNMV |
| StockCrowd IN | Desde 250 € | Deuda y equity | CNMV |
| Civislend | Desde 100 € | Préstamos a promotores | CNMV |
⚠️ Consejo: No inviertas nunca en plataformas que no estén supervisadas por la CNMV o sin transparencia en su operativa.
Caso práctico: inversión con 1.000 €
Veamos un ejemplo sencillo:
Laura tiene 1.000 € ahorrados y quiere diversificar parte de su cartera fuera de la bolsa. Decide invertir en crowdfunding inmobiliario a través de Urbanitae.
- Participa en una promoción de obra nueva en Madrid.
- La inversión mínima era de 500 €, así que entra en un solo proyecto.
- El plazo estimado es de 24 meses.
- Rentabilidad esperada: 13 % total (6,5 % anual).
¿Qué ocurre si todo va bien?
Recibe 130 € de beneficio tras dos años, sin comisiones ni complicaciones.
¿Qué pasa si va mal?
Podría no recuperar su inversión o recibirla parcialmente. Por eso solo destina una parte de su cartera.
¿Qué ventajas tiene frente a comprar un piso?
| Comprar un piso | Crowdfunding inmobiliario |
|---|---|
| Requiere miles de € | Desde 50 € |
| Hipoteca y gastos elevados | Sin financiación |
| Alta concentración de riesgo | Puedes diversificar |
| Tienes que gestionarlo tú | Lo gestiona la plataforma |
| Puedes reformar y decidir | No tienes control operativo |
¿Y fiscalmente?
Sí, tendrás que declarar los beneficios obtenidos:
- Si ganas por alquiler: se considera rendimiento del capital mobiliario.
- Si ganas por venta: ganancia patrimonial.
En ambos casos, tributan en el IRPF:
| Ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| 6.000 – 50.000 € | 21 % |
| Más de 50.000 € | 23 % – 27 % |
Las plataformas te proporcionan un resumen anual de ingresos para que puedas incluirlo en tu declaración.
¿Para quién es el crowdfunding inmobiliario?
✔️ Si no puedes permitirte comprar un piso entero.
✔️ Si ya tienes otras inversiones (fondos, acciones) y quieres diversificar.
✔️ Si te interesa el sector inmobiliario, pero no quieres asumir toda la carga.
✔️ Si valoras la liquidez parcial y no necesitas disponer del dinero en 12–36 meses.
¿Y para quién no es?
❌ Si necesitas acceso rápido a tu dinero.
❌ Si esperas rentabilidades garantizadas.
❌ Si no aceptas que puede haber retrasos o imprevistos.
❌ Si no estás dispuesto a leer la documentación de cada proyecto.
¿Es mejor que invertir en un piso propio?
Depende de tus objetivos.
| Objetivo | Mejor opción |
|---|---|
| Obtener rentas estables a largo plazo | Piso propio |
| Diversificar sin complicaciones | Crowdfunding |
| Aprovechar apalancamiento hipotecario | Piso propio |
| Inversión pasiva y flexible | Crowdfunding |
Cómo empezar paso a paso
- Elige la plataforma (ver tabla anterior)
- Regístrate y verifica tu identidad (KYC)
- Explora los proyectos disponibles
- Lee detenidamente el dossier informativo
- Decide cuánto invertir
- Confirma tu inversión y haz la transferencia
- Sigue la evolución del proyecto desde tu panel
- Recibe los pagos en tu cuenta bancaria (alquiler o devolución de capital)
Claves para invertir con cabeza
✅ Diversifica entre varias operaciones, no lo pongas todo en un solo proyecto
✅ Mira bien el plazo y no cuentes con ese dinero a corto
✅ Lee siempre los riesgos del proyecto (están en la ficha)
✅ Cuidado con el marketing emocional (fotos bonitas ≠ rentabilidad)
✅ Huye de plataformas opacas o no reguladas
Conclusión: ¿vale la pena?
Sí, pero no para todo el mundo.
El crowdfunding inmobiliario es una opción válida y cada vez más profesionalizada para:
- Acceder a un sector históricamente elitista
- Diversificar tu cartera
- Obtener rentabilidad pasiva sin ser propietario
No es un sustituto de una buena planificación financiera, ni una forma rápida de hacerse rico. Pero si lo usas como parte de una estrategia diversificada, puede jugar un papel muy interesante.
📌 Resumen rápido
- ✅ Inversión desde 50 €
- ✅ Sin hipotecas, ni inquilinos
- ✅ Rentabilidad estimada 4 % – 10 % anual
- ✅ Plataformas reguladas por la CNMV
- ✅ Riesgos moderados pero reales
- ✅ Ideal como complemento, no como única inversión
